Tot i disposar d'altres mecanismes (lloguer amb opció a compra, usdefruit, cens emfitèutic...) a Espanya actualment predominen dues vies d'accés a l'habitatge: la compravenda i el lloguer. L'autor d'aquest article, en Fran Ramón Martín, explica els tipus d'accés alternatiu a l'habitatge a Europa.

La compravenda, especialment després de la crisi econòmica, s'ha constatat com un instrument no apte per a tota la ciutadania a causa de l'elevat preu i a la magnitud del sobreendeutament que (a través de la hipoteca) suposa. D'una banda, el lloguer segueix sense ser atractiu en la nostra tradició: principalment a causa de l'arrelat (i a la vegada erroni) convenciment que qualsevol via d'accés a l'habitatge que no sigui la compravenda “és llençar els diners”, a la qual cosa s'uneix l'escassetat d'oferta de qualitat i la certa inestabilitat i desconfiança que el lloguer suposa per les parts.

En conseqüència, a Espanya ens trobem actualment amb un creixent sector de població que no pot permetre's adquirir la propietat d'un habitatge mitjançant la compravenda i al que el lloguer tampoc s'adapta a les seves necessitats. En altres països del nostre entorn han sabut cobrir aquest nínxol de mercat mitjançant habitatge social, no obstant això en el cas d'Espanya no ha estat així.

D'acord amb el recent informe en matèria d'habitatge a Espanya d'Amnistia Internacional (amb dades del Defensor del Poble), només un 1,1% dels habitatges d'Espanya són habitatge social, dada que contrasta amb el 32% dels Països Baixos, 18% del Regne Unit i el 17% de França, essent Espanya un dels països a la cua en habitatge social en la UE (quedant solament per davant de Grècia).

"Només un 1,1% dels habitatges a Espanya són habitatge social [...] essent Espanya un dels països a la cua en habitatge social a la UE"

Tot i així, a banda de l'habitatge social, els països del nostre entorn han fet ús d'altres vies d'accés a l'habitatge que han permès que aquest accés sigui més assequible i s'adapti a les necessitats de la població.

En primer lloc cal destacar dues vies que, a més de funcionar amb total normalitat en països del nostre entorn (com és el cas del Regne Unit, Irlanda i França), estan en procés d'incorporació al Codi Civil de Catalunya: la propietat temporal (leasehold) i la propietat compartida (shared ownership). Aquestes dues vies d'accés a l'habitatge es defineixen com a tinences intermèdies en contraposició amb el concepte de propietat absoluta, ja que encara que les dues proporcionen una tinença estable, disposen de certs límits (un límit temporal i el límit que suposa l'adquisició progressiva de la propietat, respectivament).

"La propietat temporal (leasehold) i la propietat compartida (shared ownership) són dues vies d'accés a l'habitatge es defineixen com a tinences intermèdies en contraposició amb el concepte de propietat absoluta"

La propietat temporal (leasehold) permet adquirir d'un propietari la titularitat d'un immoble per un temps determinat, adquirint tots els drets que de la propietat sobre l'habitatge es deriven. Transcorregut el temps pactat, la propietat torna al propietari originari tret que es pactin pròrrogues.

Mitjançant aquest mecanisme es planteja un ampli ventall de possibilitats ja que depenent de les necessitats de l'adquiridor de la propietat, el temps pel qual adquirirà l'habitatge serà diferent, de la mateixa manera que ho serà el preu a pagar (no és el mateix pagar per adquirir la propietat de forma perpètua que per adquirir-la per 10 anys, 30 o per 99), amb la qual cosa permet obrir un mercat d'accés a l'habitatge en propietat amb una gran diversitat de preus, segons el temps pel que es vulgui comprar l'habitatge.

A més cal afegir que pot pactar-se el pagament d'una quantitat a l'inici o bé una renda, o una combinació d'ambdues, amb la qual cosa, també des de la varietat de modalitats de pagament, es flexibilitza encara més l'accés a l'habitatge.

A causa de totes les possibilitats que aquesta figura ofereix i per ser més il·lustratius, a la pràctica el leasehold anglès s'assembla a l'arrendament (però amb més seguretat i drets) quan la durada és curta; i s'apropa a la compravenda convencional de propietat (sense ser perpètua) quan la durada és elevada.

Per últim, cal destacar que aquesta figura pot resultar d'especial interès per a famílies que disposen d'un segon o tercer habitatge que no utilitzen, ja que mitjançant el leasehold transmeten la propietat per un termini de temps determinat, amb una estabilitat superior a un arrendament (la desconfiança de l'arrendador sobre l'arrendatari també és un factor a tenir en compte), obtenen liquiditat i, a més, una vegada acabat el termini pactat recuperen l'habitatge per, per exemple, que els seus fills o els seus néts l'utilitzin.

"Pot resultar d'especial interès per a famílies que disposen d'un segon o tercer habitatge que no utilitzen, ja que mitjançant el leasehold transmeten la propietat per un termini de temps determinat"

Per la seva banda, la propietat compartida (shared ownership), permet l'accés per part d'un nou propietari a una part d'un immoble que és propietat d'un altre propietari, essent ambdós propietaris d'una quota. El nou propietari ho és sobre la quota que ha adquirit, per a la resta de l'habitatge tindrà una condició similar a la d'un arrendatari, havent de pagar una renda.

Amb aquesta figura es permet al nou propietari anar adquirint la propietat progressivament sense incórrer en sobreendeutament; a més des d'un primer moment el propietari ja gaudirà de tots els drets que comporta la propietat (facultats dominicals incloent també les de disposició i gravamen, encara que aquestes últimes evidentment només sobre la seva quota).

"La figura del shared ownership permet al nou propietari anar adquirint la propietat progressivament sense incórrer en sobreendeutament"

Cal destacar en aquest cas que l'absència d'un fort desemborsament inicial i l'adquisició progressiva que es pot dur a terme quan l'adquiridor vulgui (tret que es pacti l'obligació de comprar de forma expressa), permet que l'adquiridor tingui capital disponible per cobrir les seves despeses i anar adquirint quotes de propietat quan li sigui possible (amb l'objectiu de minorar també el pagament de la renda); això a més permet a l'adquiridor desprendre's amb facilitat de la quota en cas de necessitat de canviar d'habitatge.

Lògicament, el fet de ser propietari, comporta unes despeses que haurà d'assumir l'adquiridor en proporció a la seva quota; això resulta interessant ja que a més d'aportar certa liquiditat al propietari inicial, també se li minoren les seves despeses (produint-se un escenari win-win, doncs ambdues parts poden veure satisfets els seus interessos).

Cal apuntar que depenent del país en el que aquestes vies d'accés a l'habitatge ens trobem amb algunes diferències, en tot cas cal assenyalar que és possible combinar ambdues figures (així s'ha plasmat també en el projecte per incloure-les en el Codi Civil de Catalunya) i que malgrat les diferències en la seva aplicació, ambdues permeten l'accés a l'habitatge de forma assequible i també satisfan els interessos del propietari originari.

A més d'aquestes dues vies d'accés a l'habitatge hi ha d'altres que, encara que amb menor repercussió, també es segueixen emprant. En el cas de França, també és destacable l'ús de la rente en viager, una figura pensada per a les persones grans que disposen de propietats però no de liquiditat; a través de la qual, la persona gran transmet la seva propietat però conserva el seu ús fins a la seva defunció, rebent una quantitat de diners de forma periòdica a canvi d'aquesta transmissió (cal assenyalar que el nostre ordenament té mecanismes similars, com la renda vitalícia, la hipoteca inversa i altres productes similars que són comercialitzats per entitats financeres).

Finalment, a França també s'empra l'usdefruit i l'emfiteusi (figures que també tenim en el nostre ordenament però que, especialment en el segon cas, no s'utilitzen), l'usdefruit s'empra a França de la mateixa manera que a Espanya (se cedeix l'ús i el gaudi de l'habitatge a l'usufructuari, mentre el nus propietari manté la propietat; normalment s'empra per permetre a vidus i vídues seguir vivint a casa seva, conservant els hereus la nua propietat), no obstant això, és important fer major esment a l'ús de l'emfiteusi.

L'emfiteusi és una figura històrica que prové del Dret Romà (i al seu torn de la cultura grega) que es va emprar durant segles a tota Europa com a mecanisme per donar accés a l'habitatge, (a Catalunya aquesta figura va ser de gran importància, i especialment a Barcelona, ja que mitjançant l'ús de les terres a través de l'emfiteusi, la ciutat va créixer) tot i que, pel seu vincle a partir de l'Edat Mitjana amb el domini dels grans terratinents, aquesta figura ha estat progressivament injuriada i ha caigut en desús a Espanya. En canvi, altres països de la UE com és el cas de França, Alemanya, Suècia, Holanda i Bèlgica l'han seguit utilitzant (tant per dur a terme polítiques d'habitatge com per potenciar el desenvolupament econòmic).

Mitjançant l'emfiteusi el propietari originari cedeix la propietat de l'habitatge l'emfiteuta (depenent del país aquesta transmissió és de caràcter perpetu o de caràcter temporal, en el cas del dret civil espanyol és perpetu) de forma gratuïta o a canvi del pagament d'una entrada assequible; com a contrapartida, la finca queda gravada amb el deure de pagar un cànon anual. El pagament d'aquest cànon, en dret espanyol, és redimible (es pot pagar una quantia pactada al moment de la constitució del cens per alliberar l'habitatge).

En el cas de l'emfiteusi ambdues parts poden transmetre els seus drets, encara que, la finca es manté gravada i el nou adquiridor contreu el deure pagar el cànon tret que es pagui la quantia corresponent a la redempció. El gravamen que recau sobre la finca, malgrat semblar a priori un inconvenient, es converteix en un avantatge si es té en compte que això abarateix el preu dels habitatges gravats, fent-los més assequibles.

En definitiva, l'emfiteusi emprada com a via d'accés a l'habitatge funciona de forma similar a la propietat temporal, ja que en ambdues es transmet la propietat (ja sigui de forma perpètua o per un temps determinat) a canvi del pagament d'una quantia periòdica (i una entrada en cas que es pacti) i en tots dos casos les parts poden transmetre els seus respectius drets. A més, ambdues figures poden satisfer els interessos de les dues parts perquè el nou propietari accedeix a l'habitatge de forma assequible i el propietari originari percep una quantia, veu reduïts les seves despeses i, en el cas de l'emfiteusi, té l'expectativa de cobrar en algun moment el preu de la redempció.

"L'emfiteusi emprada com a via d'accés a l'habitatge funciona de forma similar a la propietat temporal"

En conclusió, un cop vist el col·lapse de les vies d'accés a l'habitatge i les dificultats de dur a terme polítiques d'habitatge social a Espanya, sembla necessari que s'incorporin a la pràctica jurídica noves vies d'accés a l'habitatge com les d'aquí citades per poder cobrir la necessitat (i el dret) d'accedir a l'habitatge de forma assequible que té una gran part de la ciutadania espanyola.

Article de Fran Ramón Martín